Quesito per gli avvocati del forum

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Offline sharp

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Quesito per gli avvocati del forum
« il: 10 ſet 2017, 00:00 »
Nel forum a memoria ne ricordo almeno due tre, non so se civilisti o meno,
avrei un quesito da sottoporvi :

tre persone eredi di una casa ; diciamo una madre(50% più 1/3 sule restante 50% diciamo circa 66,6%)
e due figlie/i (16 % circa a testa) la madre ed uno dei figli/e vogliono vendere l'altra/o no ;
come funziona ??

Per quello che ho trovato on line la casa può essere messa in vendita anche in presenza dell'opposizione di
uno degli eredi , che nel caso di vendita ha un diritto di prelazione, ma la materia a me resta un attimo ostica,
e non vorrei aver capito male, se qualcuno di voi volesse perdere 5' per spiegare apprezzerei molto,
grazie


PS non riguarda me ma una persona a me cara, ergo se servono ulteriori indicazioni dovrei chiedere

Offline Endimione

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Re:Quesito per gli avvocati del forum
« Risposta #1 il: 10 ſet 2017, 05:47 »
Ciao!..ho letto la tua domanda, io sono un Avvocato, ma mi occupo esclusivamente di diritto penale. Ad ogni modo, ti rispondo per le mie conoscenze.
Se la casa è in comunione a seguito di eredità, la divisione può essere raggiunta mediante un accordo privato tra i coeredi (che mi sembra non esserci nel caso proposto), oppure, se non c’è accordo, ricorrendo al Giudice (dal marzo 2011 anche questa materia é sottoposta a mediazione obbligatoria - ovvero l'ultimo tentativo per ricomporre la questione - con aggravio di spese).
Poiché ciascun coerede ha diritto a uscire dalla comproprietà della casa, se gli altri eredi non vogliono acquistare la sua quota, né vogliono vendere l’immobile, allora egli può rivolgersi al Tribunale, dopo aver esperito la mediazione. Qualsiasi coerede, anche uno soltanto, se è maggiorenne, può domandare in ogni tempo lo scioglimento della comunione (non c’è prescrizione). Una volta instaurato il giudizio divisorio tutti i coeredi devono prendervi parte.
Ovviamente, per uscire dalla comproprietà della casa, l'ideale sarebbe trovare un accordo con gli altri comproprietari evitando le spese di mediazione e giudizio, magari con un contratto firmato davanti al notaio, in forza del quale si attribuiscono reciprocamente una porzione di beni che compongono l’asse ereditario dal valore proporzionale alle rispettive quote (apporzionamento).
Se ciò non é possibile, si possono verificare due ipotesi: o il singolo coerede vuole dividere la comproprietà sulla casa per venderla e intascare il ricavato della propria quota e gli altri non lo vogliono ed in tal caso si parla di divisione giudiziale ordinaria (che é proponibile da ciascun coerede, anche singolarmente); oppure tutti i coeredi concordano sul dividere la comproprietà ma non si accordano sulle quote: in tal caso si parla di divisione a domanda congiunta (è un procedimento alternativo e semplificato rispetto al primo e consente di passare direttamente alla formazione dei lotti destinati a essere assegnati, in proprietà esclusiva, a ciascun coerede).
In entrambi i casi, il giudice dirige le operazioni di divisione della casa, che possono essere anche delegate a un notaio, a un avvocato o a un commercialista - i quali si impegnano a predisporre un progetto di divisione per arrivare a una definizione pacifica del giudizio. Generalmente ogni coerede può chiedere la sua parte in denaro dei beni mobili e immobili dell’eredità. Se invece l’immobile non può essere diviso in natura e le parti non si accordano, il giudice o il professionista delegato ne dispongono la vendita all’asta stabilendo le relative condizioni. Infine, a norma dell'art. 732 c.c., il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria [1501 ss. c.c.].
In caso di vendita all'asta, che presuppone l'assenza di accordi, nessuna prelazione.
Spero di esserti stato d'aiuto!!
Un abbraccio e forza Lazio!

Offline sharp

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Re:Quesito per gli avvocati del forum
« Risposta #2 il: 10 ſet 2017, 05:54 »
Ciao Endimione, ti ringrazio, e si, sei stato di grande aiuto, avevo letto un testo riguardante la cosa,
ma era pieno di tecnicismi,comunque come avevo dedotto dalle mie letture la vendita si può fare,
anche in presenza di una o più persone che si oppongono (dopo tentativo di accordo) .

Re:Quesito per gli avvocati del forum
« Risposta #3 il: 10 ſet 2017, 10:23 »
Ma la vendita all'asta del tribunale conviene ai proprietari?
Scusate se mi intrometto e approfitto del topic già aperto per proporre agli avvocati del forum un mio quesito.
Un locale commerciale è stato donato, in nuda proprietà, da due coniugi in comunione dei beni alla figlia, riservandosene il diritto di usufrutto vitalizio con accrescimento reciproco. Il coniuge rimasto in vita vi esercita tuttora un'attività commerciale che sta per cedere a un'altra persona estranea alla famiglia. Questa persona, rilevando l'attività, dovrà stipulare anche un contratto di affitto del locale. A me sembra di capire che questo contratto va stipulato con chi ha il diritto di usufrutto. Vorrei sapere:
1. Che succede quando il contratto è stato stipulato e successivamente la persona che ha il diritto di usufrutto viene a mancare. Il contratto è girato (volturato?) automaticamente al donatario o occorre un altro atto scritto, oppure si può fare menzione della cosa già nel contratto di affitto?
2. Eventualmente esiste qualche strumento per la cessione el diritto di usufrutto dal donante al donatario in modo che questi possa stipulare direttamente il contratto di affitto?
Grazie a chi vorrà darmi una risposta.

Offline Endimione

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Re:Quesito per gli avvocati del forum
« Risposta #4 il: 10 ſet 2017, 11:27 »
Ciao anche a te!
Ti rispondo al volo, dopodiché vi aspetto tutti nel mio studio a Catanzaro di persona, così parliamo meglio, soprattutto per consigli e pareri penali (non solo per aver commesso reati eh! - so che sul forum siete tutti bravi - ma anche, ahimè, per esserne stati eventuali vittime)  :p
Per chiudere il discorso di prima, sicuramente la vendita all'asta non conviene, ma spesso - in caso di disaccordo e dopo aver perso anni in beghe familiari - é l'ultima spiaggia.
Per quanto riguarda il tuo quesito, la prima cosa da sapere é se oltre la figlia ci sono altri eredi. Qualora lei fosse l'unica, nessun problema, alla luce delle ultime sentenze della Cassazione.
È infatti all'erede dell'usufruttuario che ha concesso in locazione l'immobile che si trasmettono i diritti inerenti la locazione – compreso dunque quello di richiedere la risoluzione o la modifica del contratto - e non immediatamente al nudo proprietario. Questo principio importantissimo é stato stabilito di recente dalla Suprema Corte con la sentenza 14834/2016, chiarendo che «il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarità dei diritti reali sul bene» per cui «la vicenda rimane centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore, in coerenza con la sua natura personale». Ovvero, l'estinzione del diritto di usufrutto per morte dell'usufruttuario, pur comportando l'opponibilità (la validità) al nudo proprietario (nei limiti di cui all'art. 999 c.c.) dei contratti di locazione conclusi dall'usufruttuario, non determina - di per sé - l'effettivo ed automatico subentro nel rapporto di locazione del pieno proprietario ove questi rimanga del tutto silente ed estraneo al rapporto. Tieni presente che non é possibile prevedere nell'originario contratto di affitto una clausula di subentro o similia del nudo proprietario alla morte dell'usufruttuario.
In caso di accordo tra il proprietario ed il conduttore, il contratto di locazione può proseguire fino alla naturale scadenza, e comunque non oltre i cinque anni dalla morte dell'usufruttuario, dopodiché andrà stipulato e registrato altro contratto con il proprietario. Per il subentro non esiste voltura automatica ma bisogna inviare all’Agenzia delle Entrate di una comunicazione, con lettera raccomandata, inerente la volontà del nudo proprietario o dell’erede di subentrare nello stesso contratto, non è dovuta l’imposta di registro di euro 67,00;
In caso di problematiche con il conduttore, dopo la voltura il nudo proprietario ha pieni poteri, prima, questi poteri appartengono genericamente agli eredi (nessun problema in caso di unico erede).
Infine, é sempre possibile rinunciare all'usufrutto, con atto notarile scritto. Trattandosi di rinuncia tra parenti in linea retta, l'aliquota è pari al 4% del valore dell'usufrutto; le imposte ipotecarie e catastali sono fisse (ciascuna pari a euro 168) se si tratta di prima casa, altrimenti sono rispettivamente pari al 2% e all'1% del valore (catastale) dell'usufrutto.
Un abbraccio e forza Lazio
Re:Quesito per gli avvocati del forum
« Risposta #5 il: 10 ſet 2017, 14:37 »
Grazie mille sei più sollecito di quanto mi aspettassi. Purtroppo abito a oltre 1100 km da Catanzaro, secondo google maps, per cui la vedo difficile venire a trovarti nel tuo studio ma non poniamo limiti alla provvidenza. Mi rileggo la tua risposta, molto chiara per la verità, con calma e attenzione che con gli anni mi accorgo di essere diventato un po' duretto di comprendonio. Però, tralasciando la questione eredi per semplicità, l'attuale nudo propietario ha interesse a proseguire il contratto. Il non essere silente si mette in relazione con la raccomandata all'agenzia delle entrate?  E se invece rimane silente in pratica il conduttore a chi lo deve fare il bonifico per l'affitto fino alla scadenza del contratto dopo la morte dell'usufruttuario, per quanto mi pare una situazione poco probabiLe al momento?
Scusa se abuso della tua disponibilità,  un abbraccio e sempre Forza Lazio!

PS: visto che stai a Catanzaro per caso eri al famoso catanzaro-Lazio con il pareggio di Monelli a tempo scaduto? Giusto una curiosità io trasferte più giù di Napoli e Foggia, in tempi che oramai stanno diventando remoti, non ne ho mai fatte.

Offline Endimione

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Re:Quesito per gli avvocati del forum
« Risposta #6 il: 10 ſet 2017, 14:51 »
Esatto!..il non essere silente significa comunicare il cambio di titolarità all'agenzia delle entrate con una semplice raccomandata ai fini della trascrizione. Il bonifico il conduttore lo dovrà fare in ogni caso a lei, visto che ha interessa a proseguire il rapporto. Se intende rinunciare all'usufrutto già da subito (dopo l'atto notarile che le consegna la piena proprietà), altrimenti dopo la morte dell'usufruttuario, dopo la comunicazione all'agenzia delle entrate.
Per la nota di colore, essendo nato il 1985, non ero allo stadio in quella partita, di cui i miei concittadini ricordano i particolari non con il sorriso!!..ma mio papà (che ha la sorella a Roma) è laziale ed io l'ho seguito a ruota!..di padre in figlio
Re:Quesito per gli avvocati del forum
« Risposta #7 il: 10 ſet 2017, 15:03 »
Ancora grazie! Eh beh, passati trent'anni a farsi ancora il sangue amaro su quella partita è roba da affidarsi a uno psicoterapeuta bravo.
Alcuni giorni fa ho saputo invece che a Catanzaro la f si pronuncia aspirata come la c dei toscani. Non volevo crederci e neanche riuscivo a immaginarmi una cosa simile fino a quando un mio amico del posto mi ha mandato su whatsapp due mesaggi vocali con le parole "vafanculo" e "cafè".
Si impara sempre qualcosa, ora so come dire "rioma vafanculo!" In catanzarese!

Offline Endimione

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Re:Quesito per gli avvocati del forum
« Risposta #8 il: 10 ſet 2017, 15:35 »
..purtroppo il Catanzaro calcio è morto e dopo gli anni di serie A, vivacchia in C da secoli, a parte una passata in B con record di sconfitte.
Per la cronaca, in dialetto catanzarese uscirebbe na cosa tipo: "Roma Vahantoculu", con la T molto pronunciata..direi assai soddisfacente  :asrm
 

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