...no, non su Destinazioni.

Casa a Berlino, o in Germania. Acquisto per affitto.

Qualcuno ha esperienze? Dritte? Suggerimenti? Accortezze?

Danke!

diciamo che in una zona (semi)centrale sta sui 2000€/mq
nuova
in metro ho visto dei cartelli pubblicitari (tipo robertocarlino) di situazioni simili: vecchia fabbrica/magazzino ristrutturata a prenzlauerberg con corte interna da 40 a 100 mq
tipo loft
2500€/mq

il 20 ottobre torniamo su, se vedo qualche volantino te lo pijo

altrimenti, privati (ma devi sape' legge er tedesco, sennò se becchi annunci in italiano/inglese mettici su un 10% in più come prezzi)

l'ideuzza ce l'ho pure io, cmq

(esempio: il proprietario dell'appartamento di 50mq che abbiamo affitato a giugno, a kreuzberg ovest, 3 min dalla metro e 5 dal judisches museum, quando gli ho detto che casa sua, a roma, nella stessa zona - tipo furio camillo, va - qui costerebbe 300mila pezzi, è sbiancato..."ma qui costerebbe 80, toh, 90mila euro", ha detto con un singhizzante inglese con cadenza prussiana)

Sei per caso mio padre? Ieri gli e' venuta questa idea (in realta' mi parlava di un po' piu' giu', Monaco, Norimberga...) 
Infatti ero entrato qui sopra perche' mi sembrava di ricordare che un po' di tempo fa se n'era parlato (o forse prevedevo il futuro?  )

Non credo tu sia mio figlio, almeno che tu non sappia qualcosa che io non so...

Comunque.
Informazioni base ne ho a bizzeffe.
I prezzi sono anche molto più bassi, si compra anche a tra i 1100 e i 1400 € a mq. E con 40.000 euro o poco più prendi un miniappartamento in zona discreta.
Mi servirebbe qualche informazione un pò più dettagliata di chi la cosa l'ha fatta, o ci vive, o entrambi. Sopratutto sulle tasse, le spese di gestione condominiale e cose del genere.

Danke danke!


(L'idea è venuta a molti questi giorni, perché ne ha parlato Ballarò martedì... io ci stavo lavorando di da tempo, e adesso purtroppo aumenta la concorrenza! )

P.S. Porga, se le cose vanno come penso, e riesco a decidere in fretta oltre che a convincere il "finanziatore", facile che quel weekend salgo anche io!

Citazione di: pentiux il 29 Set 2011, 17:39
Non credo tu sia mio figlio, almeno che tu non sappia qualcosa che io non so...

A me mancano pure le informazioni base, chi sa parli, danke danke anche da parte mia.

Ma e' investimento o scelta di vita?

Investimento, investimento.

Citazione di: Galgo il 29 Set 2011, 18:30


A me mancano pure le informazioni base, chi sa parli, danke danke anche da parte mia.

Informazioni base (date da un'agenzia specializzata):

CitazioneNegli ultimi anni, l'acquisto di appartamenti in locazione è diventato molto popolare. Per legge, in Germania, quasi tutti gli inquilini hanno un contratto a tempo indeterminato, che gli permette di restare nell'appartamento, pertanto se l´investimento e´ per avere una rendita (in genere maggiore di quanto possa offrire una Banca al momento attuale) questa sara´ la soluzione migliore che consente di limitare al minimo le spese e di preoccuparVi in maniera minima della gestione stessa.  A questo proposito infatti sara´ possibile dietro il pagamento di un canone mensile intorno ai 25 euro+iva (circa) di avere un´impresa di amministrazione della Vs unita´ che si occupa di gestire direttamente eventuale corrispondenza con inquilino ed eventuali spese/lettere in lingua tedesca.

E se Lei dovesse decidere di vendere l'appartamento, lo potrà fare offrendo come vantaggio una rendita aggiuntiva (il canone d'affitto mensile). L'acquisto dell'appartamento è simile ad un investimento di denaro in un fondo finanziario, ma con condizioni più favorevoli. Dopo tutto, il fatto di non lasciare vuoti gli appartamenti di proprietà, Le offrirà d'altronde una fonte di rendita addizionale annuale, e le offrirà una rivalorizzazione del suo investimento nel momento della vendita.
Un ulteriore vantaggio di quest'acquisto è che l'inquilino paga tutti i costi comuni (vedi costi comuni) ed il proprietario riceve il canone d'affitto netto.

Le statistiche dicono che: solo il 18% degli abitanti di Berlino e una media del 43% degli abitanti delle altre città in Germania, posseggono una proprietà immobiliare. Tutto il resto vive in affitto. Per questo motivo, la domanda di appartamenti/alloggi in affitto e´ da sempre molto alta, questo rende l'acquisto di un immobile in locazione un investimento redditizio e sicuro.

Spese di acquisto

In qualità di agenzia specializzata nei rapporti con la clientela straniera cerchiamo di aiutare l' acquirente nella scelta mettendo a disposizione incaricati che parlano la lingua dello stesso, nel Suo caso italiano. Anche per i passi successivi del contratto di compravendita sarà possibile affiancare all'acquirente un legale seguito da un traduttore che dietro una speciale delega opererà in nome e per conto dello stesso fornendo dettagli e documenti in merito. La procura potrà essere fatta durante la visita a Berlino o direttamente presso l'ambasciata/consolato in Italia.

I costi sono i seguenti per un totale del 8-10% del valore dell´immobile stesso: notaio (2/3%) e tassa di proprietà e iscrizione al catasto (4,5% per la cittä di Berlino, 3,5% in Sassonia e fuori Berlino)

Inoltre se si desidera il servizio dello studio legale bisogna sommare un 2% circa del costo immobile con un minimo di 1000 euro.

Assistenza legale durante tutto il processo di compravendita

Tutti i procedimenti di compravendita saranno effettuati in conformità alla legislazione tedesca e sotto la stretta supervisione del notaio. Il notaio darà tutte le informazioni necessarie sia che Lei acquisti come persona fisica sia che lo faccia come persona giuridica, logicamente avvalendosi dello studio legale tutte queste procedure verranno tradotte in lingua italiana dagli assistenti degli avvocati che La rappresentano. Quando si procederà con la prenotazione dell'immobile, La terranno continuamente informata sull'andamento del processo e risponderanno ad eventuali domande.
Riguardo alla transazione dell'ammontare dell'acquisto, in Germania esistono leggi specifiche. L´acquirente dovrà trasferire il denaro su un conto di garanzia aperto dal notaio o dell´avvocato. L'importo dell'immobile non sarà trasferito sul conto del proprietario finchè il notaio non si sarà assicurato che la proprietà sia stata trasferita a Suo nome e tutte le eventuali ipoteche sull'immobile siano state definitivamente cancellate dal libro fondiario.  Ulteriore garanzia per gli acquirenti il fatto che nessun immobile in Germania eredita ipoteche.

Pertanto nello specifico delle unità di cui trova il link sopra le spese vive sono a carico dell'affittuario e vengono inserite nell' affitto mensile, mentre la rendita da noi indicata e' al netto di eventuali spese a carico del proprietario.

Qualora non volesse occuparsi della gestione dell'unità ci sono delle società che amministrano in nome e per conto del proprietario i servizi:

Impresa d'amministrazione speciale dell'abitazione (Sonderhausverwaltung)
I servizi prestati da quest'azienda sono differenti dai servizi di gestione convenzionale dell'edificio. Questo servizio è optional e può essere di grande utilità. Per esempio, quando molti dei proprietari sono stranieri, non parlano il tedesco e non hanno la residenza fissa in Germania.
I servizi offerti da quest'azienda d'amministrazione sono:
   • gestione della parte finanziaria dell'immobile
   • gestione della corrispondenza (che è usualmente in tedesco)
   • gestione dei pagamenti dei servizi pubblici
   • ricerca di inquilini per il suo appartamento (a lungo o breve termine) o gestione degli inquilino che abitano attualmente l'abitazione
   • apertura di un conto speciale in cui potrà riscuotere l'affitto pagato dagli inquilini, effettuando i pagamenti necessari e consegnando il saldo netto al proprietario
In questo modo, il proprietario si può liberare di tutte le preoccupazioni o dalle faccende amministrative relative alle sue proprietà immobiliari.
Ciò significa, che queste aziende sono rappresentanti speciali ed un affidabile sostegno per il proprietario. Questi servizi hanno un costo mensile medio di circa 25-30 Euro.

Per quel che concerne eventuali tasse annuali sull'immobile, quelle che possiamo paragonare all'Imposta comunale italiana (ICI) qui in Germania si chiama Grundsteuer ed il costo e' di circa 2,80-3 euro al metro quadrato all'anno. In alcuni contratti d'affitto questa viene inclusa e pagata dall' inquilino con gli affitti, in altri casi questa grava sul proprietario, dipende dal contratto che e' stato stipulato.

Grazie 

Up!

Dresda? Stiso?
Qualche netter "crucco" che mi da una mano?

Citazione di: pentiux il 29 Set 2011, 17:39
P.S. Porga, se le cose vanno come penso, e riesco a decidere in fretta oltre che a convincere il "finanziatore", facile che quel weekend salgo anche io!

e 4

anche nonnullo e dresda
vedi un po' che pòi fa'

e tutti a cena da hasir

Citazione di: fede75 il 30 Set 2011, 09:58
e tutti a cena da hasir

Daje!



Allora, andiamo con ordine.
Maledetto Ballarò, mio suocero s'era quasi scordato, mo' ritorna alla carica. 

Io non ho mai comprato casa qui in Germania e sono di poco aiuto.
Posso chiedere ai miei colleghi qui in ufficio qualche ragguaglio (sono avvocati, se non lo sanno loro).

Capitolo spese di gestione condominiale (Nebenkosten): in genere si calcolano due euro a metro quadro, e includono i servizi di acqua calda e fredda e il riscaldamento, oltre alla pulizia scale, luce scale e cantina, e smaltimento rifiuti.
Sono spese che paga l'inquilino. Il proprietario paga l'assicurazione contro la distruzione da calamità naturali e la tassa di proprietà, che ammonta

Per sapere quali tasse sono da pagare per l'acquisto di un immobile ti puoi riferire a questo sito http://www.kredite-infoportal.de/steuern-beim-kauf-einer-eigentumswohnung/
Non so se parli il tedesco, mi permetto di riassumertene il contenuto:
- Grunderwerbsteuer è la tassa del 3,5% del prezzo di acquisto sull'atto notarile. Senza il pagamento di questa tassa l'acquirente non può considerarsi proprietario dell'immobile;
- Erwerbsnebenkosten sono i costi aggiuntivi che paghi al notaio (3,5%);
- se compri tramite agenzia (Makler) c'é una percentuale da dare a loro, che in certi casi arriva anche al 10% del prezzo concordato per l'acquisto (tacci loro);
- Da quel che ho capito leggendo qua e la non c'é una vera e propria tassa comunale sulla prima casa, ma essendo tu residente in Italia sarai in possesso di una casa, e quindi sicuramente ne dovrai pagare una.
Secondo questo sito (http://www.cecu.de/zweitwohnungssteuer.html) questa tassa, che si chiama Zweitwohnungssteuer, viene calcolata in base all'affitto annuale senza i costi di esercizio, il cosiddetto Kaltmiete



A Berlino mi sento di consigliare un paio di zone, oltre alle varie Mitte, Prenzlauer Berg e Kreuzberg che sono bellissime ma obbiettivo dei più e quindi in odore di aumento di prezzo.
I due quartieri limitrofi a Kreuzberg, e cioè Friedrichshain e Neukölln sono molto rivalutati, accanto ai palazzoni sovietici ci sono alcune case "antiche" molto belle che sono in ristrutturazione e di conseguenza in vendita.
Io credo che il 21, se tutto va bene, un giro ce lo possiamo fa' anche la.

Per visitare immobili usa www.immobilienscout24.de, è piuttosto facile da vedere e ti offre la scelta tra vari tipi di immobili zona per zona, con un raffronto del costo a metro quadro a seconda del quartiere.

Spero di esserti stato di qualche aiuto.

Di molto aiuto, intanto. Grazie!

Mentre mi studio i tuoi link, non parlando una parola di tedesco, ti farei intanto un paio di domande da "inquilino" (immagino che abiterai da qualche parte! )

Il proprietario come si cautela sull'effettivo pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino, in Germania? Esiste una caparra da versare per affittare casa o qualcosa del genere?
Come sono divise le spese di manutenzione ordinaria / straordinaria dell'appartamento tra affittuario e proprietario? E le spese di gestione?
Cosa succede quando lasci casa, ad esempio se c'è qualche danno strutturale?
Di solito che durata hanno gli affitti? E come funzionano eventuali modifiche di prezzo?

Grazie ancora!

Citazione di: Dresda_BiancoBlu il 30 Set 2011, 15:50
Daje!



Allora, andiamo con ordine.
Maledetto Ballarò, mio suocero s'era quasi scordato, mo' ritorna alla carica. 

Io non ho mai comprato casa qui in Germania e sono di poco aiuto.
Posso chiedere ai miei colleghi qui in ufficio qualche ragguaglio (sono avvocati, se non lo sanno loro).

Capitolo spese di gestione condominiale (Nebenkosten): in genere si calcolano due euro a metro quadro, e includono i servizi di acqua calda e fredda e il riscaldamento, oltre alla pulizia scale, luce scale e cantina, e smaltimento rifiuti.
Sono spese che paga l'inquilino. Il proprietario paga l'assicurazione contro la distruzione da calamità naturali e la tassa di proprietà, che ammonta e varie tasse che riassumo qui sotto

Per sapere quali tasse sono da pagare per l'acquisto di un immobile ti puoi riferire a questo sito http://www.kredite-infoportal.de/steuern-beim-kauf-einer-eigentumswohnung/
Non so se parli il tedesco, mi permetto di riassumertene il contenuto:
- Grunderwerbsteuer è la tassa del 3,5% del prezzo di acquisto sull'atto notarile. Senza il pagamento di questa tassa l'acquirente non può considerarsi proprietario dell'immobile;
- Erwerbsnebenkosten sono i costi aggiuntivi che paghi al notaio (3,5%);
- se compri tramite agenzia (Makler) c'é una percentuale da dare a loro, che in certi casi arriva anche al 10% del prezzo concordato per l'acquisto (tacci loro);
- Da quel che ho capito leggendo qua e la non c'é una vera e propria tassa comunale sulla prima casa, ma essendo tu residente in Italia sarai in possesso di una casa, e quindi sicuramente ne dovrai pagare una.
Secondo questo sito (http://www.cecu.de/zweitwohnungssteuer.html) questa tassa, che si chiama Zweitwohnungssteuer, viene calcolata in base all'affitto annuale senza i costi di esercizio, il cosiddetto Kaltmiete



A Berlino mi sento di consigliare un paio di zone, oltre alle varie Mitte, Prenzlauer Berg e Kreuzberg che sono bellissime ma obbiettivo dei più e quindi in odore di aumento di prezzo.
I due quartieri limitrofi a Kreuzberg, e cioè Friedrichshain e Neukölln sono molto rivalutati, accanto ai palazzoni sovietici ci sono alcune case "antiche" molto belle che sono in ristrutturazione e di conseguenza in vendita.
Io credo che il 21, se tutto va bene, un giro ce lo possiamo fa' anche la.

Per visitare immobili usa www.immobilienscout24.de, è piuttosto facile da vedere e ti offre la scelta tra vari tipi di immobili zona per zona, con un raffronto del costo a metro quadro a seconda del quartiere.

Spero di esserti stato di qualche aiuto.

Meglio sempre rileggersi

Citazione di: pentiux il 30 Set 2011, 15:55
Di molto aiuto, intanto. Grazie!

Mentre mi studio i tuoi link, non parlando una parola di tedesco, ti farei intanto un paio di domande da "inquilino" (immagino che abiterai da qualche parte! )

Il proprietario come si cautela sull'effettivo pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino, in Germania? Esiste una caparra da versare per affittare casa o qualcosa del genere?
Come sono divise le spese di manutenzione ordinaria / straordinaria dell'appartamento tra affittuario e proprietario? E le spese di gestione?
Cosa succede quando lasci casa, ad esempio se c'è qualche danno strutturale?
Di solito che durata hanno gli affitti? E come funzionano eventuali modifiche di prezzo?

Grazie ancora!

non c'è di che.
Rispondo volentieri alle tue domande

- Si, c'é una caparra da pagare, che arriva fino a tre volte il valore dell'immobile. Il proprietario è vincolato a investire la caparra in un fondo con interessi annuali a tasso corrente BCE ed a restituire all'inquilino l'ammontare della caparra con gli interessi maturati.
- Le spese di gestione (si chiamano Nebenkosten) le paga l'inquilino e comprendono luce scale, acqua calda e fredda, riscaldamento e manutenzione dell'immobile (praticamente è il pagamento del tizio che fa le pulizie etc.). A volte c'é un'agenzia che riscuote questi pagamenti per te, anzi sempre, e si chiama Verwaltung, i cui costi sono pagati in parte dall'inquilino e in parte dal proprietario.
I nebenkosten sono pagati su base mensile, e cioè, per l'appartamento dove abitavo di 56m² erano di 104€ aggiunti all'affitto, di 300€. L'affito "nudo", senza i costi di esercizio, si chiama kaltmiete.
Alla fine dell'anno arriva una lettera che dice quanto l'inquilino ha consumato e quanto deve aggiungere a quello che ha già anticipato su base mensile.
- Le spese di riparazione dell'immobile le paga il proprietario.
- Non è inusuale che il proprietario per cautelarsi all'atto di decidere se affittargli l'immobile, chieda all'inquilino se è in possesso di una assicurazione di responsabilità civile (Haftpflichtversicherung, sembra una bestemmia ma è invece una salvata) in caso l'inquilino faccia dei danni all'immobile. Per esempio a me è cascato un trapano ed ha bucato il parquet della casa dove vivevo a Monaco, se non l'avessi avuta me sarebbe toccato pagà 1860 euro di riparazione complessiva, invece ha pagato l'assicurazione.
- Se lasci casa con i danni paghi con parte o tutta la cauzione.
- L'inquilino, se resta più di tre anni è obbligato a riverniciare le stanze dello stesso colore di quando è entrato in casa.
- Gli affitti non possono essere limitati nel tempo (cioè non puoi far sottoscrivere un contratto che preveda una durata minima). Il contratto di affitto termina tre mesi dopo, a fine mese, la spedizione della lettera di disdetta.
- non mi sono mai capitati aumenti del prezzo di affitto, non saprei dire.

Fammi sapere se hai bisogno di altro, magari ne parliamo a Berlino

Citazione di: pentiux il 30 Set 2011, 15:55


Il proprietario come si cautela sull'effettivo pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino, in Germania?

M'ero scordato questa domanda
La modalità è variabile da proprietario a proprietario
Standard è: chiedere il contratto di lavoro dell'inquilino e del coniuge, le ultime tre buste paga, se la famiglia ha un'assicurazione di responsabilità civile, e un documento che certifichi che non hai debiti con il tuo precedente affittuario (preparati, arriva un'altra parolaccia formata da 4 parole insieme: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung)
Alcuni chiedono anche l'estratto conto bancario.
Altri aggiungono a questo la richiesta di uno studio del pelo del naso

Citazione di: pentiux il 29 Set 2011, 17:39
Non credo tu sia mio figlio, almeno che tu non sappia qualcosa che io non so...

Comunque.
Informazioni base ne ho a bizzeffe.
I prezzi sono anche molto più bassi, si compra anche a tra i 1100 e i 1400 € a mq. E con 40.000 euro o poco più prendi un miniappartamento in zona discreta.
Mi servirebbe qualche informazione un pò più dettagliata di chi la cosa l'ha fatta, o ci vive, o entrambi. Sopratutto sulle tasse, le spese di gestione condominiale e cose del genere.

Danke danke!


(L'idea è venuta a molti questi giorni, perché ne ha parlato Ballarò martedì... io ci stavo lavorando di da tempo, e adesso purtroppo aumenta la concorrenza! )

P.S. Porga, se le cose vanno come penso, e riesco a decidere in fretta oltre che a convincere il "finanziatore", facile che quel weekend salgo anche io!

Qualcosa non torna, se i prezzi d'acquisto sono così bassi, per di più in un paese ben più ricco del nostro, il mercato degli affitti dovrebbe essere piuttosto scarso e livellato verso il basso...e ricorda che l'immobile di proprietà all'estero deve essere inserito anche nella dichiarazione dei redditi che presenti in Italia...

Citazione di: porgascogne il 30 Set 2011, 09:45
e 4

anche nonnullo e dresda
vedi un po' che pòi fa'

No aspetta
Me stai a dì che viene anche nonnullo e che avrò il piacere di conoscere anche lui?

Citazione di: GIULIANOFIORINI67 il 30 Set 2011, 16:21

Qualcosa non torna, se i prezzi d'acquisto sono così bassi, per di più in un paese ben più ricco del nostro, il mercato degli affitti dovrebbe essere piuttosto scarso e livellato verso il basso...e ricorda che l'immobile di proprietà all'estero deve essere inserito anche nella dichiarazione dei redditi che presenti in Italia...

Il motivo si spiega presto
Nell'est della Germania c'è un depauperamento della popolazione pazzesco.
dopo la caduta del muro quasi metà della popolazione è scappata ad ovest.
Berlino ha un diametro di 60km², è la capitale più estesa d'Europa e conta solo 3 milioni di abitanti.
Prova a comprare a Monaco (Galgo, a propos, tuo padre c'ha veramente i soldi ) e vedi se trovi questi prezzi.

Qui a Dresda noi paghiamo 1450 warm (cioè riscaldamento e spese aggiuntive incluse) per 170m² in una casa prussiana di fine '800.
A ovest non ce lo potremmo manco sognare.