(ultima parte)
7. tra mattone e scontrino
Fino ad oggi era la cubatura a rappresentare e garantire il valore di un investimento, ma non è più così. O almeno completamente così. Pochi metri cubi potrebbero rendere molto di più di migliaia di metri cubi residenziali che rimangono invenduti a tempo indeterminato, rappresentando di fatto costi urbani e gestionali insostenibili per il proprietario investitore e per l'Amministrazione. I servizi privati stanno sostituendo il settore residenziale negli interessi di chi investe e ridefiniscono lo stesso ruolo della rendita urbana.
Restiamo a Roma: si parla dello Stadio come un nuovo Parco quando non si trovano neppure i soldi per curare la manutenzione non solo di quelli esistenti, ma per ripulire le strade ormai diventate ovunque trincee conquistate dalla vegetazione spontanea. I valori immobiliari legati alla residenza non producono più il reddito sperato.
Per riprendere ad accumulare grandi profitti si deve puntare alla costruzione della città del consumo totale, dove chi la abita è esso stesso merce, legato non più al mattone, ma allo scontrino continuo vero feticcio dell'uso produttivo che si vuole assegnare all'abitare. I valori immobiliari crescono quando riescono a mischiarsi tra loro; per questo lo Stadio con le sue attrezzature sarà circondato da molte altre cose. Non case: un vasto tappeto commerciale, una mostruosa quantità di superficie terziaria e di alberghi elegantemente racchiusa in tre torri di oltre 100 metri di altezza, un parco lungo l'argine del fiume.
Un'inedita parte di città che ci viene raccontata come "entertainment". Una parola che, in italiano, si traduce come intrattenimento, ma che, calata in quest'ansa del Tevere, sembra destinata a portarsi appresso le nuove parole del consumo urbano fatte di merchandising, partenariati globali, sponsorizzazioni, diritti commerciali, StubHub Center (centri di formazione), servizi d'elite per ogni sport, oltre, naturalmente, concerti e spettacoli, piattaforme di intrattenimento di contenuti video dedicati alla programmazione e pubblicizzazione di quello che si deciderà dovrà essere lo stile di vita.
Lo stadio, progettato dal team americano guidato da Dan Meis, appare un edificio che sembra subire il dominio dell'ingegneria e come, nella progettazione urbana, la definizione tipologica debba essere del tutto insignificante. Quasi a voler cancellare, oltre che fisicamente, l'esistente impianto dell'Ippodromo e, con questo, la cultura dell'ingegneria che, al contrario, quel progetto era stato in grado di perseguire. Un passaggio costruttivo non secondario che si rifiuta di porsi come "scultura di terra"- questo è stato lo straordinario progetto dell'Olimpico fino alla sovrapposizione della sua agghiacciante copertura - e annulla il proprio elemento simbolico: il campo da gioco.
Il luogo centrale di questo spettacolo si sposta. Lo spettacolo che avviene ovunque ha bisogno di rendere immediati gli elementi del suo consumo. La grande copertura è sospesa su esili pilastri quasi a mimare una selva di alberi. L'apertura dei propri fronti mostra il suo essere una "macchina". La grande muraglia della curva è pensata a quale spazio identitario "metterà paura alle squadre ospiti"come ha candidamente spiegato il progettista. I palchetti simili a una residenza di lusso a segnare le differenze. Le parole giganti scritte sulla pelle che lo rivestirà a gridare come, tutto quello che avverrà da lì promosso, fa parte della costruzione di un luogo dove le famiglie, che "si vogliono riportare allo stadio", vengono catturate dalla macchina infernale che oltre l'offerta, costruisce soprattutto la domanda di servizi e intrattenimenti.
Per ogni età di utente, in ogni giorno dell'anno, in un crescendo di domanda da parte dei nuovi produttori di valore. Quello che oggi avviene nei mega centri commerciali, dove, solo pochi giorni fa e sempre a Roma, il giorno di Ferragosto, si sono riversate famiglie intere per passare la giornata fra spettacoli, concerti, gelati, panini, giochi per bambini e sale giochi per i più grandi.
Lo shopping non è più la funzione principale del centro commerciale, come la partita di calcio non sarà quella dello stadio. Un luogo dove ogni servizio, materiale e immateriale, si sommerà all'altro destinati a crescere ed espandersi continuamente.
8. Unicredit (e finanza) puntano sullo scontrino
Unicredit ha pensato bene che, stante questo panorama, occorreva muoversi prima del fischio d'inizio. Così ha ceduto la sua quota azionaria (31%) della A.S. Roma spa. al Presidente Pallotta proprio quando, luglio 2014, con la consegna degli elaborati progettuali al Comune, è iniziata sul serio la procedura per realizzare il Nuovo Stadio.
La stessa Unicredit è tra i creditori, insieme a BNL Paribas, del gruppo Parnasi (Parsitalia), che attraverso la società Eurnova, è chiamato a costruire lo Stadio. I terreni sono nella propria disponibilità e con la risicata maggioranza proprietaria del 50,4%, questo gruppo può decidere che fare rispetto agli altri proprietari che dovranno, però, essere compensati. Sul totale di poco più di un milione di metri quadri, questa è la dimensione dell'area su cui atterrerà lo stadio e il suo ricco contorno, se l'8% è di proprietà pubblica e quindi giocherà in casa venendo chiamato ad ospitare servizi pubblici, per il restante 41,6% lo stesso Parnasi dovrà provvedere a mettere sul piatto oltre 30 milioni di euro per i necessari espropri. Il tutto alla luce di una recente novità.
La società (Sais spa), quella che era proprietaria dell'area e gestiva l'esistente Ippodromo, che ha venduto a Parnasi è stata dichiarata fallita nel maggio di quest'anno, dopo che il giudice non ha concesso il concordato fallimentare. Fallendo a meno di un anno di distanza dalla vendita, per cui Parsitalia ha sborsato 42 milioni di euro, è questo un particolare che potrebbe far franare tutto visto che, secondo la normativa vigente in materia di fallimenti, il curatore chiamato a dover recuperare il maggior numero di denaro possibile per far fronte ai creditori della fallita Sais spa, potrebbe ritenere incongrua la cifra pattuita tra la Sais spa e Parnasi perché, dato il breve tempo trascorso, inferiore ai 12 mesi indicati dalla legge, l'acquirente Parsitalia avrebbe potuto conoscere lo stato di insolvenza del venditore e strappato un prezzo incongruo. Un nodo da sciogliere il 10 dicembre giorno in cui avverrà il pronunciamento del Giudice fallimentare nel bel mezzo del periodo fissato dalla normativa per la procedura valutativa del progetto da parte di Regione e Comune.
Unicredit si è venuta così a trovare doppiamente impegnata a partecipare all'iniziativa: come proponente, per la sua quota parte di proprietà della AS Roma spa e al tempo stesso essere creditrice della società realizzatrice Parsitalia che, non è un segreto, è in forte esposizione finanziaria per somme che superano di varie volte il proprio capitale sociale.
Unicredit, con una partita di giro, è andata a risolvere la propria esposizione rispetto l' AS Roma spa per finanziare non lo stadio, ma il meccanismo finanziario immobiliare con cui un'altra società (Parsitalia) costruirà l'intera operazione della città dell'intrattenimento. Concedendo ancora credito, nonostante la sua esposizione, a chi potrà attraverso flussi di cassa continui che questo progetto innesca , rendere possibile iniziare a programmare il rientro dei capitali prestati prima e dopo. Unicredit ha scelto così di mettere le mani sul meccanismo dello "scontrino", dell'incasso immediato giorno dopo giorno a partire dal canone di locazione dello stadio, che la AS Roma spa, partita dopo partita, pagherà per l' affitto dello Stadio.
9. ma, allora, di chi è lo stadio?
L'impianto infatti non sarà di sua proprietà.
E' la stessa società ad affermarlo nel proprio prospetto informativo emesso in occasione dell'ultimo aumento di capitale: «lo stadio sarà autonomo ed indipendente rispetto alla società. La realizzazione del progetto non vedrà il coinvolgimento economico finanziario della società. La Roma vi potrà giocare alle condizioni fissate in un accordo con Euronova (Parsitalia) ed AS Roma SPVLLCC." Così James Pallotta si troverà, a negoziare il canone di locazione, invece che come accade ora con il CONI per l'Olimpico, con... se stesso.
O ancora, qualora decidesse di "passare la mano"come presidente, resterebbe tuttavia in veste di esattore a vita in quanto proprietario proponente anche grazie alla cosiddetta Legge sugli stadi (legge n.147 del 27.12.2013 / Legge stabilità 2014) che, al comma 304, stabilisce come "il soggetto che intende realizzare l'intervento presenta al comune interessato uno studio di fattibilità, a valere quale progetto preliminare (..) e corredato di un piano economico-finanziario e dell'accordo con una o più associazioni o società sportive utilizzatrici in via prevalente". Si chiama comma legislativo sugli stadi ma gli stadi sono un optional! Di fatto il via libera ad usare una cosiddetta necessità (in questo caso rappresentata dallo stadio) per costruire non un intervento di tipo spaziale pianificato e rapportato al corpo esistente della città, ma un vero e proprio programma "estrattivo" di denaro intorno quel corpo.
Lo stadio di Tor di Valle e i meccanismi come intende "costruirsi" è il primo progetto che definisce Roma come metropoli all'interno della città come luogo della produzione.
Unicredit è uscita dalla società. A fronte della possibilità di guadagnare,e molto, ha scelto di finanziare non l'iniziativa edilizia-urbanistica, intesa come oggetto spaziale secondo il classico finanziamento – costruzione- rientro con interessi, ma il programma "immateriale" legato all'iniziativa attraversato dai flussi di cassa continui che quest'intervento produrrà. Sull'intorno più che sull'infrastruttura "madre" dello Stadio
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Ora Pallotta, che insieme al fondo Starwood, e la sua cordata Usa Neet, ha acquistato da Unicredit le sue quote, possiede il 91 % della società Neet, ma di fatto ha il controlla totale attraverso il fondo Raptor Capital Management (sempre di Pallotta) che possiede il restante 9% del capitale azionario. Alla comunicazione dell'acquisizione le azioni sono cresciute del 13% anche perché il gruppo Starwood ha manifestato la propria intenzione di crescere nell'asset proprietario. Starwood è uno dei principali big del mercato immobiliare americano e opera in stretta unione con AEG (presente all'incontro con Marino nella grande mela) un gruppo che controlla, o direttamente o con associate, oltre 100 strutture nel mondo sul tipo di quelle che si vorrebbero tirar su nell'ansa del Tevere. A Los Angeles, a Kansas City, nell' Ontario, a Oakland, a San Diego, a Miami, a New York, ma anche a: Pechino, Stoccolma, Doha, Amburgo, Berlino....
Lo stadio della Roma non è della Roma. Paradossalmente, il suo pesante ingombro di cemento che si porta dietro, per ripagare l'investimento e guadagnare, da tutto dovrà essere costituito, ma non da residenze se non quelle alberghiere.
10. e, oltre lo stadio, cosa c'è?
Ci sono le nuove condizioni dell'abitare a cui vogliono costringerci.
Trascinandoci nel peggioramento delle condizioni della mobilità che, già pesante in quella zona, sarà impossibile per tutta la città, quando il 50% dei frequentanti per cui è prevista l'accessibilità con mezzi privati si troverà a guadare una zona che storicamente quando piove si allaga, va sott'acqua ed è perennemente a rischio. Nello stabilire di fatto che cosa fare, quale funzioni insediare e come realizzarle sarà compito esclusivo del proponente, commissariando in modo definitivo le scelte di pianificazione dell'Amministrazione. Nel procedere disinvoltamente con un "fare" che cannibalizza senza alcun riguardo risorse naturali e preesistenze ambientali. Nel negare che il far cassa attraverso progetti compensativi è una falsa economia per la città e solo un lusso dispotico per chi ne beneficia. Nel decidere che le cubature previste possono essere aggiunte in sommatoria alle tante previste dal Piano Regolatore e nel non riconoscere la possibilità di "far riposare la terra". Che, quando ciò avviene, se ne sottragga altrettanto, a saldo zero, da quelle previste (oltre 20 milioni di metri cubi) dallo strumento urbanistico. Che puntare sul trasporto pubblico non deve significare accettare i regali di chi, in cambio del necessario riconoscimento della pubblica utilità, aggiunge pezzetti di rotaia dove gli è più comodo al posto, come in questo caso dovrebbe essere condizione preliminare, raccordarsi alla linea su ferro forte esistente (FM3 stazione di Muratella) e, da li, tracciare il nuovo sistema di collegamento fatto di tracciato e carrozze.
Non di un misero rammendo come richiesto da Marino per altro realizzabile con assolutamente insufficienti 50 milioni di euro. Che fare spianate di parcheggi a corredo dell'intervento, assolutamente indifferenziati per le funzioni sportive o meno che si svolgeranno, serve solo a depotenziare il trasporto pubblico e a rendere impermeabile una quantità impressionante di suolo. Che l'interesse pubblico richiesto non può essere negoziato smontando e rimontando pezzi a secondo di necessità e convenienze economiche di chi propone l'intervento. Che parlare di sicurezza vantandosi d'aver strappato a mister Pallotta uno spazio completamente video sorvegliato è la militarizzazione di uno spazio. Non è questa la sicurezza che un luogo simile richiede. Questa deve essere rappresentata innanzitutto dal non rischiare il disastro idrogeologico di un territorio particolarmente fragile.
Lo stadio dei padroni della Roma man mano che si costruisce, anche con gli elaborati progettuali e i ripetuti "lanci", descrive Roma come metropoli, non può fare prigionieri, non può concedere tregue o riconoscimenti di sorta.
E' un modello che si serve dell'Amministrazione Capitolina solo per ricevere le ultime superflue indicazioni relative a dove ha deciso di esprimere tutta la sua forza. I singoli pezzi, romani e nazionali, del Partito Democratico che hanno fatto di questo avvenimento uno schierarsi tra due cartelli di costruttori blanditi dall'ormai organo ambientalista (sic) "Il Messaggero" sono proprio il dito che guardano invece di vedere la luna.
La luna è la AS Roma spa che ha lanciato, in linea con il proprio futuro edilizio, la propria campagna abbonamenti con slogan del tipo "siamo a caccia di nuove prede". "La caccia ricomincia" sponsorizzando così questo progetto che si vuole appropriare in maniera dispotica di ogni risorsa del comune.
E' la lotta della finanza. Così fa territorio. Non è una questione urbanistica, ma il chiaro disegno di chi ha deciso di impossessarsi della città.
